Fixace hypotéky
Jednou z důležitých aspektů při sjednávání hypotečního úvěru je jeho fixace. Ta sice není nutnou součástí, ovšem je tomu tak ve více než devadesáti procentech načerpaných hypoték u tuzemských finančních společností. Fixační období má délku zpravidla tři nebo pět let. Opět to však není pravidlem. Když se podíváme na význam samotného slova fixace, zjistíme, že jej lze chápat jako upevnění, ustálení. Tento výklad ve vztahu k samotnému úvěru tedy znamená neměnnost celé úvěrové smlouvy po celou dohodnutou délku tohoto období.
Zaměřme se nejprve na ten nejviditelnější důsledek fixace a totiž pevnou výši úrokové sazby. Z pohledu finančních institucí jsou hypotéky produkt, který se snaží prodat klientovi s pokud možno co největším ziskem. Pomineme nyní veškeré regulatorní vlivy, které jsou pro všechny banky stejné. Nabídka hypotéky musí na straně jedné reflektovat co největší návratnost poskytnuté jistiny. Na druhé straně, stejně jako v každém jiném obchodním odvětví, i tento je ovlivněn konkurenčními podmínkami. Hypotéka by měla být tedy také výhodná pro samotné klienty, aby je přilákala v co největším počtu. Výsledná cena je tedy kompromisem mezi těmito dvěma aspekty.
Výhodnost hypotéky nelze jednoduše porovnat. Do hry zde vstupuje příliš mnoho vlastností. Tou nejzásadnější je však právě úroková sazba. Jako taková musí reflektovat vývoj obou trhů bankovního i realitního. Banky na základě těchto změn upravují svoji nabídku. Z toho vyplývá, že nabídka úročení se v čase mění. Během pětiletého fixačního období může rozdíl činit i několik procent. A to oběma směry.
Zmrazení smluvně dohodnuté výše úrokové sazby výše popsané změny potlačí. V případě výraznějších posunů na hypotečním trhu mohou posléze nastat dvě situace. Pokud průměrná hodnota úroků poklesne, fixované úvěry budou bankám vydělávat více, než v případě pohyblivé výše úrokové sazby. Pro klienta je taková situace nevýhodná, ale vzhledem ke smluvním podmínkám nemá moc možností, jak se takovému vývoji bránit. Změna sazby, refinancování nebo doplacení úvěru je během fixačního období ve většině případů zpoplatněno. Některé banky v takovém případě mohou dokonce požadovat doplacení veškerého ušlého zisku z původně sjednaných úroků.
V opačném případě, tedy zvyšování průměrné úrokové sazby, je situace opačná. Pro klienta je výhodné, že se čerpaná jistina úročí nižší sazbou, než odpovídá aktuální situaci na trhu. Věřitel naopak zaznamenává ztrátu, ovšem pouze do jisté míry. Finanční instituce analyzují ekonomickou situaci na dlouhé období dopředu. Pokud nedojde k zásadním nepředvídatelným změnám, jsou schopny očekávaný růst sazeb zohlednit jejich umělým navýšením již na začátku fixačního období. Navíc je zde stále neměnnost ostatních smluvních podmínek hypotečního úvěru. Případnou ztrátu z úroků tedy vyvažuje jistota příjmu po celou dobu fixace.
Teprve s koncem fixačního období lze bez postihu měnit sjednané podmínky, případně celý úvěr refinancovat u jiné společnosti. Situace se tak výrazně podobá té na samotném začátku čerpání hypotéky. Banka, u níž je úvěr sjednán, nabídne klientovi novou výši úrokové sazby. Je však pouze na něm, zda nabídku přijme. Jako alternativy se mu nabízejí převod půjčky do jiné banky nebo, pokud má volné prostředky, její doplacení. Opět je tedy na klientovi, aby porovnal jednotlivé nabídky a vybral si pro něj tu pokud možno nejvýhodnější. Důležité ovšem je, aby případnou změnu začal řešit s dostatečným předstihem. Sjednání hypotéky může trvat několik měsíců, kdežto délka změnového okna na konci fixačního období je poměrně krátká.